Aangescherpte beoordeling bewoners BOK van de ingediende plannen Capricorn voor de voormalige telefooncentrale Jekerkwartier.

Maastricht, 28 april 2022

Geachte  leden Gemeenteraad en College van B&W

De ontvangen WOB gegevens over de planontwikkeling KPN-centrale geven ons een vollediger zicht op de planontwikkeling voor het KPN gebouw en het overlegproces tussen gemeente en ontwikkelaar. Een proces dat de nodige vragen oproept. Over de ontbrekende participatie en informatie naar de omgeving. En vooral ook over de ontbrekende beoordeling van de effecten van het plan op de woonomgeving en leefbaarheid. Een beoordeling die een “update” benodigd.

Belangrijk is het om die tot nu gemiste aspecten nu wel degelijk mee te nemen in het vergunning tracé van het ingediende plan. Mede daartoe hebben wij  een “aangescherpte” reactie uitgewerkt met concrete planaanpassingen, verwijzingen en randvoorwaarden.

Het Planproces ( conform WOB 2019-2022: zie toelichting Bijlage II)  

Begin 2019 start de projectontwikkelaar Capricorn het overleg met de gemeente over zijn plannen met het KPN gebouw.  Een intensief en langdurig overlegproces met gemeentelijke afdelingen en de WMC.  Echter ook een uitsluitend  “onderhands” proces waarvan de omwonenden tot het eind toe buiten beeld zijn gehouden. Pas 3 jaar later, eind 2021 wordt de omgeving voor het eerst op de hoogte gesteld van de plannen met de presentatie van een definitief   “eindplan”.

Het “startplan” 2019 met 46 in de omgeving goed inpasbare (middel) grote woningen en gedeeltelijke nieuwbouw leek veelbelovende kansen te krijgen waarover tussen  2019 en 2021 intensief werd overlegd tussen ontwikkelaar en gemeente. Helaas verdwijnt dat plan medio 2021 plotseling van tafel.  En wordt het vervangen door een totaal ander plan met een hoge concentratie van  99 éénkamer units binnen het bestaande gebouw. Een nieuw plan dat met uitsluitend één kamer units zware gevolgen heeft voor de woonomgeving.

Onbegrijpelijk is dat de gemeente/ WMC -zonder enig overleg, beoordeling, weging of voorbehoud ten aanzien van de gevolgen op de woonomgeving en leefbaarheid- medio 2021 over dat plan concludeert:  “in hoofdlijnen positief over de ontwikkeling van het totale plan” te oordelen. Ook dan zonder de omgeving maar enigermate op de hoogte te stellen.

Ook bij de eerste informatie naar de omwonenden, eind 2021/ begin 2022  houdt  de gemeente afstand. Zonder enige gemeentelijke vertegenwoordiging worden beide informatie bijeenkomsten overgelaten aan de ontwikkelaar. Die bij de overheersende bezwaren van omwonenden zich beriep op de volle medewerking en het positieve oordeel van de (afwezige) gemeente.

Ernstig is dat de omgeving bij dit (gemeentelijke) planproces zo lang  buiten de deur en invloed werd gehouden en niettegenstaande de volstrekte afwijzing door de omgeving het eindplan als een voldongen feit onaantastbaar lijkt te zijn geworden.

Een proces dat de gerechtvaardigde belangen van de omwonenden en  hun vertrouwen in de overheid ernstig schaadt. Volstrekt strijdig met een zorgvuldig participatie beleid en de voorwaarden die de bestuursrechter bij diverse andere gemeentelijke plannen stelde om tot afstemming en overeenstemming met de omgeving te komen.

Planaanscherping (zie toelichting Bijlage I)

Vanuit die voorgeschiedenis 2019-2022 is het ons inziens gewenst dat de gemeente in het vervolgproces  ook zelf haar verantwoordelijkheid neemt bij de aanpak van de gevolgen van het plan en het  belang van de omwonenden bij een veilige en leefbare woonsituatie. Te verhinderen is dat overlast- en veiligheidsrisico’s  op de omgeving kunnen worden afgewenteld.

Ons  “Aanscherpingspakket ” baseert zich op drie samenhangende pijlers.

  • Handhaving huidig gebruik binnenplein voor “secundair serviceverkeer/-parkeren” (Ter vermijding van een extra belasting op omliggende straten/gebied)
  • Een voorwaardelijk Mobiliteitsplan voor “bewoners parkeren” op afstand.
  • Een verbreed/gevarieerd Woningprogramma ter inpassing bestaande omgeving.

Bij de verkeers- en parkeerproblematiek gaat het om twee kernpunten. Het “Bewoners parkeren” waarvoor gekozen wordt voor parkeren op afstand: inclusief “mobiliteitsplan”. En daarnaast het, bij zo’n een complex aanzienlijke “Secundaire verkeer en -parkeren” voor locatie gebonden service en beheer. Waarvoor op de al volstrekt overbelaste omgeving en  aanliggende straten (parkeer%:100-120%) geen enkele ruimte beschikbaar is. Onontbeerlijk is dan opvang op eigen terrein: op het huidige daarvoor altijd al gebruikte binnenplein.

1.Handhaving huidig gebruik binnenplein voor “secundair verkeer/-parkeren”.

  • Toegankelijk voor: locatie gebonden service, beheer en onderhoud, af- en aanlevering. verhuizing,  hulpdiensten, zorg- en veiligheidsdiensten, bezoek,  deelauto’s en gehandicaptenparkeerplaatsen, manoeuvreren, keren en overig.
  • Zonder ontgravingen (oost-, noord- en westzijde) noch sloop bunker dak.
  • Volledig behoud van de monumentale atoombunker als zodanig”.

2. Een voorwaardelijk Mobiliteitsplan voor “bewoners parkeren” op afstand.

  • Strikte toepassing reguliere eisen en normen parkeernota 2021, zoals bezettingsnormen, maximale loopafstand (400m),incl. bezoekers parkeren, GROP regeling, deelname garanties, beschikbaarheid en langjarige garanties.
  • Voorwaardelijke check parkeerquota/normering op feitelijk autobezit.
  • Inclusief een Verkeerscirculatieplan omliggende straten.

3. Een verbreed/gevarieerd Woningprogramma voor inpassing in de omgeving.

  • Aanpassing programmering door mix met ( middel) grote woningen:
  • Blok AO Minderbroeders: uitruil woonunits met (middel) grote woningen.
  • Alsook mogelijk bij de andere bouwblokken.
  • Inzet “medium grote” (Atelier)woningen:
  • Combi “kelderwoningen” (vervallen ontgraving) met bovenliggende units.
  • Idem combinatie Atelier woningen combinatie dak/vide woningen.
  • In Beheersovereenkomst: uitsluiten onderverhuur, GROP, parkeerbeheer etc.

Gevolgen en bezwaren “huidig plan” (zie toelichting bijlage III).

Zonder “Aanpassing” en aanvullende voorzieningen zal het huidige plan – met 89 uitsluitend éénkamer units en verkeersvrij gemaakte binnenplein –  de negatieve gevolgen daarvan volledig afwentelen op de omgeving: qua bewoning, sociale cohesie/samenhang, leefbaarheid en verkeerssituatie. Op de twee kleinschalige doodlopende woonstraatjes zal dat kunnen leiden tot risicovolle en gevaarlijke situaties, zeker bij calamiteiten.

Wij waarschuwden daarvoor ook al bij de eerder ingebrachte bezwaren tegen het plan:

  • Onomkeerbare zware overconcentratie van 99 (89) student-georiënteerde mini units op de omgeving, en leidend tot scheefgroei opzichte van vaste bewoning, overlast en aantasting sociale cohesie, woonkwaliteit en leefbaarheid.
  • Ontwrichting en onveiligheid van de verkeers- en parkeersituatie door bovenmatige toename verkeersbelasting en het ontbreken (en opheffen) van  parkeer- en verkeersvoorzieningen daarvoor op eigen terrein.
  • Ontbrekende rehabilitatie monumentale omgeving door uitsluitende gebouw georiënteerde benadering zonder enige verbetering openbare ruimte rondom; toegankelijkheid, doorloopbaarheid. Aantasting van de monumentale “atoom bunker”
  • Bouwfocus op gemaximaliseerd aantal wooneenheden ten koste van de monumentale waarde en onherstelbaar verlies van eigenheid van het gebouw.
  • Volstrekte afwijzing door omliggende buurt, ontbrekende draagkracht vanwege te verwachten overlast, aantasting woonkwaliteit en veiligheid, en ernstige planschade.

Ons “Aanscherpingspakket”  biedt redelijke mogelijkheden voor een betere inpassing van het plan in de omgeving en oplossing van de huidige problemen en bezwaren.

Een totaalpakket waarvan het essentieel  is alle onderdelen mee te nemen en te voldoen aan de stellen regels en voorschriften.  Belangrijk is het ook om  concrete garantiestellingen op te nemen in de eventuele vergunningen. De verwachting is dat realisatie van het plan na afronding van het vergunningstracé aan opvolgende partners en/of eigenaars zal worden overgedragen.

Concluderend verzoeken wij u onze voorstellen te ondersteunen en bepleiten :

  • een door de gemeente aan de opdrachtgevers op te dragen zoektocht naar een substantieel verbeterd draagvlak van de omwonenden voor een nader overeen te komen aangepast plan.

De Kerngroep BOK (onder behoud van rechten),

-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-

Degenen die graag de bijlagen willen lezen, kunnen deze aanvragen via een mailtje aan: info@bewonersjekerkwartier.nl. Dan worden deze naar u gemaild.

Geef een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd.