BOK brief aan gemeenteraad en college B&W Maastricht d.d. 02/03/22

BOK = bewoners Overleg KPN AO Minderbroeders-Sint Bernardusstraat e.o.

Plan Capricorn Capital  woningbouw met 99 (89) micro/mini woonunits voormalige KPN centrale Ad Oude Minderbroeders 1 (verminderd tot 89).

Eind 2021 werd onze buurt onverwacht door Capricorn Capital geïnformeerd over hun plan om het omvangrijke KPN-gebouw Achter de Oude Minderbroeders 1 om te bouwen tot een grootschalig wooncomplex.

Een plan:

  • Met een zware overconcentratie van 99 (89) micro/ mini units (vergelijkbaar met het student hotel), met vergaande gevolgen voor de bestaande (woon)omgeving en de leefbaarheid zonder enige parkeer voorziening op eigen terrein.
  • Leidend tot ongeloof en verzet bij de omwonenden en in het Jekerkwartier.
  • Waarbij onduidelijk is waarom de principe aanvraag 2020 met 46 grote appartementen in gedeeltelijke nieuwbouw, na ca 2 jaar onderhandeling met de gemeente en de WMC dat plan werd ingewisseld voor een plan met 99 (89) mini woonunits.
  • Zonder enige informatie en overleg daarover met de omgeving. Een proces achter gesloten deuren, volstrekt strijdig  met het gewenste gemeentelijk beleid en de huidige stadsvisie. Onbegrijpelijk voor zo’n ingrijpend plan op zo’n belangrijke Maastrichtse historische locatie.

Begin januari jl hebben wij namens 100 direct omwonenden -verenigd in het BOK- en bewoners overig Jekerkwartier bij het College en de ontwikkelaar bezwaar gemaakt tegen dit  plan, de consequenties voor de omgeving en de voorbereiding. Centrale vragen daarbij waren ook: waarom het startplan 2020 met 46 grote woningen (dat qua programma goed inpasbaar was in de omgeving) werd afgewezen door de gemeente, waarom de omgeving toen niet is gehoord en of de WMC en de gemeente hier wel correct heeft gestuurd.

Onze buurt heeft de stellige indruk dat er sprake is van een onzorgvuldig procesverloop, zonder integrale weging waarin geen rekening werd gehouden met de omgeving. En waarvan die omgeving nu het slachtoffer dreigt te worden.    

Om die probleemsituatie te doorbreken hebben wij Capricorn en de gemeente voorgesteld gezamenlijk met ons te overleggen over een aangepaste woning programmering, beter ingepast en afgestemd op de omgeving. In de lijn van de principe aanvraag uit 2020 met minder grotere woningen.

De ontwikkelaar wil daar niet op ingaan. In zijn metier zou zo’n overleg niet gebruikelijk zijn en enige aanpassing van het woningprogramma zou ook strijdig zijn met het businessmodel.

Dit alles overziende achten wij het onontbeerlijk dat u als gemeenteraad in dit complexe proces actie onderneemt.  Tegen de achtergrond van ons gemeentelijk beleid gaan we anno 2022 niet meer op deze manier om met onze buurten, ten koste van de gerechtvaardigde zorg en belangen van omwonenden bij hun directe woonomgeving.

Bezwaren huidige plan

Het grote aantal micro/mini woningen in het huidige plan zal in onze buurt leiden tot een volstrekte overconcentratie van kleine woonunits en kamers. De 99 (89) extra micro/ mini units komen nog bovenop de al aanwezige hoge “verkamering” (22,4%, AO Minderbroeders/ Sint Bernardusstraat). Het plan leidt tot ernstige verstoring van de woning differentiatie in onze buurt en is  volstrekt in strijd met de behoefte aan middelgrote woningen.

Onbegrijpelijk is het dat -haaks op de belangen en behoefte van de omgeving- het gemeentelijk KPN monument hieraan opgeofferd wordt. Onverteerbaar zou het ook zijn als dit markante historische gebouw door een te hoge concentratie aan micro/ mini woonunits uiteindelijk als “woonkazerne” zou eindigen.

Het plan vormt een ernstige bedreiging voor onze woonbuurt: aantasting vaste bewoning en sociale cohesie, woonkwaliteit en -karakter. Het zal leiden tot blijvende schending van de kenmerkende rustige woon- en leef kwaliteit in dit waardevolle woonkwartier met de Helpoort, het Park en de Stadswallen.

Concreet  (onderbouwd in bijlage)

  1. Strijdigheid met gemeentelijke beleid in Stads- en Omgevingsvisie, Woon-/ bestemmingsplannen.
  2. Onomkeerbare zware overconcentratie van 99 (89) student-georiënteerde mini units op de omgeving, leidend tot scheefgroei ten koste van vaste bewoning, overlast en aantasting sociale cohesie, woonkwaliteit en leefbaarheid.
  3. Ontwrichting van de verkeers- en parkeersituatie door bovenmatige toename verkeersbelasting en het ontbreken van enige parkeer- en verkeersvoorziening op eigen terrein.
  4. Ontbrekende rehabilitatie monumentale omgeving door uitsluitende gebouw georiënteerde benadering zonder verbetering openbare ruimte rondom; toegankelijkheid, doorloopbaarheid. Aantasting van de monumentale “atoom bunker”
  5. Bouwfocus op gemaximaliseerd aantal wooneenheden ten koste van de monumentale waarde en onherstelbaar verlies van eigenheid van het gebouw door complexere bouwsituaties, en installatietechniek etc.

 Ons voorstel

Dat wil echter niet zeggen dat de bewoners herbestemming voor woningbouw willen tegenhouden. Zij staan wel degelijk achter de rehabilitatie van het KPN gebouw tot een woongebouw -op zich belangrijk – alleen niet op de wijze waarop dat nu wordt ingezet.

Wij doen dan ook een ernstig beroep op u hierop in te grijpen en de betrokken partijen op te dragen een nader overleg met de buurtbewoners aan te gaan gericht op een op de omgeving afgestemd plan.  Een voorbereidingsbesluit niet uitsluitend.

Concrete stappen

  1. Betrokken partijen (Projectontwikkelaar en gemeente) op te dragen samen met de omgeving een gezamenlijk participatie traject aan te gaan om in overleg met de buurtorganisatie (BOK) alles in het werk te stellen tot overeenstemming over een passend plan te komen.
  2. Doel stellend kader: herbestemming van het KPN gebouw met een zorgvuldig op elkaar en de omgeving afgestemde mix met een (kleiner aantal): grote en kleinere stadswoningen, appartementen en woonunits, mogelijk in verschillende categorieën koop- en huursector.
  3. Het huidige bouwkarkas laat zo’n een mix van kleinere en grotere woningen ons inziens wel degelijk toe. Daarbij is nieuwbouw aan de achterzijde van het complex niet uit te sluiten zoals in het eerdere plan 2020.
  4. Op basis van het aldus overeengekomen programma een passend parkeer- annex mobiliteitsplan (inclusief verkeerscirculatie en veiligheidsplan) uit te werken en overeen te komen.

Laat duidelijk zijn, dat het huidige plan veel heeft losgemaakt in onze buurt.

Toch zien de betroffen buurt bewoners mogelijkheden en kansen om door samenwerking en participatie gezamenlijk verder te kunnen komen dan nu het geval is.  Wij gaan er van uit dat u die aanpak wilt ondersteunen en aanzetten.

Om op die manier samen met de omgeving te kunnen bijdragen aan een goed ingepast rehabilitatieplan op deze zo bijzondere historische Maastrichtse locatie.

Namens een 100 tal ingeschreven buurtgenoten (bij het college bekend),

De Kerngroep BOK: was getekend

 

Bijlage:  Uitwerking bezwaren tegen plan Capricorn 99 (89) mini                     woonunits  KPN gebouw; onder behoud van rechten (huidig aantal woningen zou teruggebracht zijn naar 89)              

  1. Strijdigheid met gemeentelijke beleid in Stads- en Omgevingsvisie, Woon-/ bestemmingsplannen.
  2. Onomkeerbare zware overconcentratie van 99 (89) student-georiënteerde mini units op de omgeving, leidend tot scheefgroei ten koste van vaste bewoning, overlast en aantasting sociale cohesie, woonkwaliteit en leefbaarheid.
  3. Ontwrichting van de verkeers- en parkeersituatie door bovenmatige toename verkeersbelasting en het ontbreken van enige parkeer- en verkeersvoorziening op eigen terrein.
  4. Ontbrekende rehabilitatie monumentale omgeving door uitsluitende gebouw georiënteerde benadering zonder verbetering openbare ruimte rondom; toegankelijkheid, doorloopbaarheid. Aantasting van de monumentale “atoom bunker”
  5. Bouwfocus op gemaximaliseerd aantal wooneenheden ten koste van de monumentale waarde en onherstelbaar verlies van eigenheid van het gebouw door complexere bouwsituaties, en installatietechniek etc.
  6. Volstrekte afwijzing door omliggende buurt, ontbrekende draagkracht, te verwachten overlast, aantasting woonkwaliteit, en ernstige planschade. 

ad 1. Strijdig met gemeentelijk beleid in Stadsvisie, Omgevingsvisie, Woon- en Bestemmingsplannen.

De nieuwe Stadsvisie 2040                                                                                           De eind 2021 vastgesteld stadsvisie vermeldt onder meer:

  • Woningbouwinitiatieven worden in samenspraak met bewoners ontwikkeld en er wordt ruimte gegeven voor initiatieven vanuit bewoners.
  • een goede balans tussen tijdelijke en meer permanente bewoners in bestaande (woon-)buurten”
Strijdigheid

  • geen “Samenspraak met bewoners” bij plan voorbereiding
  • Verstoring huidige balans tussen tijdelijke en permanente bewoners.

De Omgevingsvisie                                                                                                          De omgevingsvisie vermeldt bij de “ladderkeuze” en de buurt “profielen”:

  • Wonen                                                                                                                      “Als een plek wordt gezocht voor de bouw van een bepaald type woningen, moet zoveel mogelijk worden aangesloten bij het bijbehorende woonmilieu
  • Jekerkwartier                                                                                                             “In het Jekerkwartier is extra aandacht nodig voor het bewaken van de huidige balans tussen woonkwaliteit en de levendigheid van bezoekers.                      De balans tussen wonen (met name voor bewoners niet-zijnde studenten) en dynamiek (met name voor werkers, bezoekers en studenten) vraagt om zorgvuldige afstemming van activiteiten en functies”. 
Strijdigheid

  • Geen aansluiting/afstemming op bijbehorend woonmilieu.
  • Verstoring huidige balans tussen wonen en levendigheid.

Het Woonbeleid

In het beleidsplan woning splitsing en herbestemming van niet voor woningbouw bestemde gebouwen wordt vermeld:

  • “B1 sub 3: herbestemmen van panden of complexen naar grootschalige complexen studentenhuisvesting met meer dan 25 wooneenheden in één pand, die enigszins solitair zijn gelegen”.
Strijdigheid

  • Situering van de 99 (89) units voor student georiënteerde bewoning pal op kleinschalige woningen.
  • Absoluut niet “solitair gelegen” waardoor zeer ernstige verstoring bestaand woonmilieu.

De Bestemmingsplannen:

Het KPN gebouw heeft in het bestemmingsplan de enkelbestemming Gemengd-1 en de dubbelbestemming Waarde-Maastrichts Erfgoed ter waarborging van voormeld historisch karakter en is verder onderworpen aan de regels van het facet bestemmingsplan Parkeren.

Strijdigheid

  • Er wordt niet aan de voorwaarde voldaan tot opvang van de parkeer behoefte. Geraamd op basis van de parkeernota: ca 55-65 pkpl benodigd.
  • Waarvoor geen enkele voorziening is opgenomen, auto toegang en het parkeren op het binnenplein vervallen zijn.

ad 2. Onomkeerbare zware overconcentratie micro/mini woonunits

De ca 99 (89) micro/mini units voor verhuur of koop zullen in de omliggende woonbuurt leiden tot een nog ernstigere overconcentratie aan (student georiënteerde) units/kamers dan nu al het geval is. De doelgroep betreft hier studenten of jonge recent afgestudeerden en starters; het gaat derhalve om een geschakeerde doelgroep waarvan de huisvesting meestal in elkaar overloopt en die overigens ook qua leefstijl (in de breedste zin) nagenoeg volledig vergelijkbaar met elkaar is.

Te verwachten is dat de 99 (89) kleinere units in belangrijke mate door studenten zullen worden bewoond. Er is een groot tekort aan studenten eenheden in Maastricht.  Ook zijn de kleinere units voor studenten aantrekkelijker dan voor een werkend één- of tweepersoons huishouden, zoals pas afgestudeerden en starters waarvoor ze aan de kleine kant zijn. Ingericht voor studenten is ook de opzet van het wooncomplex, vergelijkbaar met het “Studenthotel”, met micro/mini units en aparte overleg en studie-/werkruimtes.

Dat grootschalige student-georiënteerde “Studenthotel” aan de Boschstraat voldoet wel aan de vorenstaande gemeentelijke voorwaarde tot een “enigszins solitaire ligging”. Het KPN plan voldoet daar niet aan hetgeen overlast en ernstige gevolgen voor de leefbaarheid en tot gevolg zal hebben.

In 2020 lag het straat % kamerpanden voor de Sint Bernardusstraat/ AO Minderbroeders al op 22,4%; hoger dan de norm grenswaarde van 20% (stedelijke woonmilieus: nota woningsplitsing).  Bij toename met de 99 (89) units zou er omgerekend sprake zijn van een straat% van ca 48%. Praktisch de helft van de woonpanden in de buurt zou dan in vergelijk met andere straten in gebruik zijn voor student georiënteerde (tijdelijke) bewoning! Een ernstige overconcentratie en scheefgroei ten koste van de vaste bewoning en de huidige sociale cohesie. Met als gevolg onbalans en vertrek en verlies vaste bewoners.

  • De eenzijdige woonprogrammering en uitsluitende concentratie op 99 (89) micro/mini units op één locatie vormt een bedreiging voor de omliggende kleinschalige woonbuurt .
  • Dit aantal zal leiden tot ernstige verstoring van het bestaande woonmilieu, overlast en aantasting sociale cohesie, woonkwaliteit en leefbaarheid.
  • Dergelijke grote aantallen student georiënteerde units zijn te spreiden over de (binnen) stad of anders solitair situeren.

ad 3. Ontwrichting Infrastructuur, verkeer en parkeer situatie.

De infrastructuur rond het KPN gebouw is absoluut ontoereikend voor de uitbreiding met 99 (89) appartementen en de daarmee samenhangende verkeersintensivering. De smalle Sint Bernardusstraat en AO Minderbroeders (een verkeersluw gebied bij uitstek) zijn nu ter nauwer nood geschikt om de (auto) verkeersbehoefte van de bestaande woningen en de paar bedrijven op te kunnen vangen. Laat staan het extra verkeer van de minimaal 99 (89) nieuwe bewoners, de bezoekers, hulp- en nooddiensten, pakket- en maaltijdbezorgers en de te verwachten frequente verhuizingen. Deze bedrijvigheid zal overigens ook een additioneel beroep doen op de reeds nagenoeg afwezige mogelijkheden voor stalling en parkeren.

Er is simpelweg geen ruimte om dat extra af- en aanleveringsverkeer en stalling van meer auto’s en motorrijtuigen op te vangen. Onacceptabel is dat binnen het complex daarvoor geen verdere voorzieningen worden opgenomen. Je kan niet rond het gebouw rijden en keren; zelfs de binnenplaats die daarvoor tot nu toe nog werd ingezet komt te vervallen. Daarnaast zal de zojuist gerealiseerde nieuwe telefooncentrale op het achter terrein additioneel verkeer met zich meebrengen.

  • De uitbreiding met het omvangrijke aantal van 99 (89) wooneenheden zal op deze locatie tot onoplosbare verkeersproblemen en onaanvaardbare overlast en veiligheid risico’s (nood- en hulpdiensten) leiden in de omliggende straten.
  • De stelling dat de bewoners van deze units een laag autobezit zouden hebben gaat niet op: zie nader onderzoek van de UM.
  • Daarmee een ernstige ontwrichting veroorzakend van het openbare verkeersgebied, ten koste van het overige verkeer dat daarvan gebruik moet maken: voetgangersroute naar binnenstad, de vele toeristen en de huidige bewoners en bedrijven.
  • Kortom er is sprake van een te omvangrijk woning programma op een locatie die dat qua verkeersontsluiting en parkeer capaciteit niet aan kan.
  • Een alternatieve oplossing met minder woningen en een beperktere verkeers- en parkeerbelasting is de enige manier om dit probleem reëel op te lossen.

ad 4. Ontbrekende rehabilitatie monumentale omgeving

Het gemeentelijk KPN monument is gelegen in de kern van het historisch stadscentrum van Maastricht. Een zwaar monumentaal en uniek stadsdeel met een karakteristieke uitstraling gekenmerkt door waardevolle historische gebouwen. De kenmerkende KPN-telefooncentrale is een opmerkelijk gebouw met name de markante oudere vleugels uit 1933 van Architect Joseph Crouwel, geraffineerd ingepast langs de Sint Bernardusstraat en AO Minderbroeders.

Nadien is het bouwblok met de latere vleugels van Dingemans uit 1963 omgevormd tot een volledig in zich gesloten woonblok rond de binnenplaats. Deze uitbreiding laat aan de achterzijde slechts conflicterende en weinig fraaie restruimtes over naar de monumentale omgeving met de “Minderbroeders” gebouwen, het archief en de stadsomwalling.

In het huidige plan wordt het totale complex nu volledig verpand met 99 (89) micro/mini appartementjes. Een belangrijk gemis daarbij is dat het in zich gesloten woonblok geen enkele bijdrage aan de omgeving levert en zich daarvan zelfs afkeert. Rondom het gebouw worden de “cul de sac” ontsluitingen niet aangepast en geïntegreerd in de omgeving. Zelfs een rondgang rond het gebouw is praktisch onmogelijk.

Het eerdere plan uit de principe aanvraag eind 2020 bood daar met nieuwbouw aan de achterzijde interessante oplossingen. Onduidelijk is de sturing van de WMC om daar geen gebruik van te willen maken.

Dat plan met 46 grotere woningen en gedeeltelijke nieuwbouw, bood wel degelijk een bijdrage aan de omgeving. Met meer openheid, pleinvorming en doorloopbaarheid rondom het wooncomplex . Een plan waarin aan de achterzijde wel degelijke sprake was van inpassing aan de monumentale omgeving. Elementen die nu volstrekt gemist worden in het huidige plan.

Bij een dergelijk omvangrijk rehabilitatieplan gelegen in zo’n monumentale/historische importante omgeving rond de “Helpoort” dient de stedenbouwkundige/monumentale inpassing in de omgeving een belangrijk onderdeel en wegingselement bij de beoordeling te zijn. Het huidige plan ontbeert zo’n beoordeling en weging van de WMC op dat punt; respectievelijk beperkt zich tot een beperkte beoordeling van het bouwblok sec.

  • Onontbeerlijk is een nader onderzoek en toetsing van de overwegingen en sturing van de WMC bij de aanvraag principe plan met 46 woningen en de kennelijke afwijzing van dat plan.
  • Heroverweging is gewenst.  
  • Er ontbreekt een toetsing tav de rehabilitatie van monumentale omgeving door uitsluitende gebouw georiënteerde benadering zonder weging van de de rehabilitatie openbare ruimte rondom, toegankelijkheid en doorloopbaarheid.
  • Strijdig is de kennelijk positieve beoordeling van de verwijdering van het centrale dak-deel van de monumentale stralingsvrije bunker onder de binnenplaats. Deze aantasting is strijdig met de bescherming van het monument als zodanig.

ad 5. Bouwfocus op 99 (89) kleine wooneenheden ten koste van de          monumentale waarde. 

Met de inbouw van zo’n groot aantal als 99 (89) wooneenheden – waaronder zelfs nog souterrain woningen- “gaat de interne structuur en herkenbaarheid van het gemeentelijk monument eerder verloren. Er moet immers bouwkundig en bouwfysisch voldaan worden aan het Bouwbesluit en de vigerende voorschriften, wet- en regelgeving zoals vastgelegde eisen van akoestiek, isolatie en daglichttoetreding. Alle betreffend voorzieningen die door het extreem grote aantal kleine units complexer zullen uitvallen en hier op gespannen voet zullen staan met de conserverende cultuurhistorische eisen.

Bij 99 (89) units zal de gebouwstructuur eerder aangepast moeten worden –en vernieuwd moeten worden-  om te kunnen voldoen aan een goed woonklimaat, de Beng-eisen en vereisten aangaande brandveiligheid en zelfredzaamheid. Tevens vraagt de huisvesting van zoveel eenheden om een passende parkeer- en stallingsgelegenheid, voldoende bergruimte en geconditioneerde afgesloten ruimte voor rest- en huisvuil waarmee het totale gebouw ‘op de schop’ moet.

  • Een kleiner aantal, (grotere woningen) wellicht Lofts zou zich beter lenen om bestaande onderdelen van het gebouw en ook een kleinere parkeergarage te wel te kunnen opnemen in het rehabilitatie plan.
  • Met grote voordelen voor de inpassing van het monument in de omgeving.

ad 6. Volstrekte afwijzing door de omgeving vanwege te verwachten overlast en aantasting woonklimaat en planschade. 

Het huidige plan stuit op volstrekte afwijzing van de omliggende woonbuurt.                        De bewoners verwachten met de voorgestelde komst van de 99 (89) kleine wooneenheden een zware extra belasting op de omgeving qua verkeer, drukte en overlast. En daarmee een vergaande aantasting van de woonkwaliteit en leefbaarheid.  Niet alleen voor de huidige bewoners maar ook voor de toekomstige bewoners, bezoekers, bedrijven en toeristen.

Hinder en overlast die zich onder andere ook zullen manifesteren in geluids- en lichtoverlast, nog meer inname van het openbaar domein door parkeer- en stallingsruimte,  met een slechtere bereikbaarheid, meer CO2- en fijnstofemissie.    En daarmee zal leiden tot een aanzienlijk waardedaling van woningen en bedrijfspanden aan de Sint Bernardusstraat / AO Minderbroeders eo.

Het  zal niet verbazen dat de bewoners van onze buurt in het belang van hun woon-, werk- en leefklimaat en ook in het belang van het behoud monumentaal stadsdeel alle middelen willen aanwenden om de beoogde herbestemming met 99 (89) wooneenheden te voorkomen. Zij vinden dit een ontwikkeling die niet kan en mag doorgaan.

  • Voorkeur heeft daarbij een oplossing waarin de betrokken partijen samen met de omgeving een gezamenlijk participatie traject moeten aangaan om in overleg en afstemming een alternatief plan te ontwikkelen. Uitvoering gevend en in opmaat naar de nieuwe Omgevingswet en de participatie doelstellingen.

Geef een reactie

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd.